Als EigentümerIn einer Immobilie, die sie vermieten möchte, stehen Sie – wie viele andere zukünftige VermieterInnen – möglicherweise vor einigen technischen, wirtschaftlichen und rechtlichen Fragen oder Herausforderungen. Umso besser, dass Sie sich hier informieren, denn VermieterIn sind Sie mit allen Rechten und Pflichten!
Folgen Sie unserem Leitfaden, der Ihnen den Vermietungsprozess erleichtert. Als Berliner Immobilienverwalter und -makler sind wir natürlich besonders mit Berlin und den Regelungen der Hauptstadt vertraut. Generell können Sie diese Liste aber auch verwenden, wenn Sie überlegen anderswo zu vermieten.
Eine Immobilie zu verwalten kann herausfordernd sein.
Zu den wichtigsten Verwaltungsaufgaben zählen die Anfertigung der jährlichen Nebenkostenabrechnung, eine zuverlässige Dokumentenverwaltung (Mietverträge, Rechnungen von Handwerkern etc.), das Erstellen von Rentabilitäts- und Zahlungsübersichten und die Pflege und Instandhaltung des Gebäudes. Doch fangen wir von vorne an:
Inserieren Sie Ihre Wohnung mit einem Exposé
Das Exposé einer Wohnung enthält grundlegende Informationen, macht aber zugleich den BetrachterInnen die Vorteile der Wohnung schmackhaft. Vergessen Sie hierbei nicht die Pflichtangabe zum Energieausweis. Um den Prozess zu beschleunigen, können Sie direkt angeben, welche Bewerbungsunterlagen Sie von potentiellen MieterInnen einsehen möchten. Legen Sie sich hier auch auf einen Mietpreis fest. Hierzu sollten Sie sich fragen:
- Welche Mieten sind am Markt üblich?
- Gibt es einen Mietspiegel und damit einhergehend eine Mietpreisbremse in Ihrer Region?
- Wie ausgelastet ist der Wohnungsmarkt?
- Wie lange dauert die Neuvermietung?
- Überzeugt meine Immobilie zusätzlich durch attraktive Ausstattung oder Lage?
Wählen Sie Zuverlässige MieterInnen
Gerade Berlin ist eine internationale Stadt, in der Menschen aus vielen verschiedenen Ländern und Kulturen zusammenkommen. Zugezogene, Geschäftsleute, KünstlerInnen, Reisende und Allrounder ziehen ein und aus. Viele EigentümerInnen müssen daher immer wieder nach neuen MieterInnen suchen. Gehen Sie den Vermietungsprozess deswegen mit Sorgfalt an, informieren Sie sich wenn möglich über die Pläne der Mietenden, ihrer beruflichen Aufstellung und die ungefähre Dauer der Vermietung. Hierfür bieten sich eine Selbstauskunft sowie eine Schufa-Abfrage und Einkommensnachweise an.
Beachten Sie Rechtliche Grundlagen
Als VermieterInnen haben Sie es in Deutschland mit zahlreichen gesetzlichen Regelungen zu tun. Überlegen Sie, ob Sie nicht einen Anwalt aufsuchen, der Ihnen dabei hilft, alles zu beachten.
Damit sowohl EigentümerIn als auch MieterIn gut abgesichert sind, sollten ihre Rechte und Pflichten im Mietvertrag genau geregelt sein. Beispielsweise sollten Sie beachten:
- Möchten Sie Haustiere in der Wohnung erlauben? Wenn ja, welche?
- Welche Reinigungspflichten haben MieterInnen (hierzu gehört z.B. die Reinigung des Treppenhauses)?
- Welche Renovierungsarbeiten sollen durch MieterInnen bei Auszug durchgeführt werden?
- Wer ist bei Kleinstreparaturen zuständig?
- Wünschen Sie eine Zustimmung bei Untervermietung?
Optimieren Sie die Wohnungsübergabe
Die Mietkaution und die erste Monatsmiete der MieterInnen sollte Sie schon vor Mietbeginn erreichen. So stellen Sie sicher, dass Ihr/e MieterIn finanziell solvent ist.
Wichtig ist ein ordentliches Übergabeprotokoll. Dadurch vermeiden Sie ganz einfach eventuelle spätere Streitigkeiten, So vermeiden Sie bereits im Vorfeld mögliche spätere Streitigkeiten. Zur Übergabe gehört auch das Notieren der Zählerstände von Strom, Gas und Wasser.
Versteuern Sie Ihre Mieteinnahmen richtig
Ihre Mieteinkünfte werden in der Steuererklärung in Anlage angegeben und zählen somit zur Einkommenssteuer. Nur wenn Ihre steuerlichen Einnahmen nicht die generelle Steuergrenze überschreiten, sind Sie von der Versteuerung der Mieteinnahmen befreit.
Ihre Pflichten als VermieterIn
Bei der Vermietung einer Immobilie müssen Sie als EigentümerIn die Betriebskosten korrekt berechnen. Zu den Betriebskosten, die auf MieterInnen umgelegt werden können, gehören z.B. Grundsteuer, Abwasser- und Müllabfuhrgebühren. Sie sind in der Betriebskostenverordnung geregelt. Hierbei ist zu beachten, dass Sie Nebenkosten nur auf die MieterInnen umlegen dürfen, wenn dies vertraglich vereinbart wurde. Als VermieterIn verpflichten Sie sich außerdem zu einer zuverlässigen Dokumentenverwaltung (Mietverträge, Rechnungen von Handwerkern etc.), das Erstellen von Rentabilitäts- und Zahlungsübersichten für Finanzbehörden, Eigentümerversammlungen und die Pflege und Instandhaltung des Gebäudes bzw. der Wohnung. Zudem werden Sie in einem Mehrfamilienhaus Eigentümerversammlungen haben. Sie sollten sich auch auf – im schlimmsten Falle – potentielle Rechtsstreitigkeiten mit MieterInnen und MiteigentümerInnen einstellen.
Welche einfachen Lösungen gibt es zur Verwaltung?
Viele VermieterInnen verwalten ihre Immobilie noch klassisch mit Stift und Papier. Dies bringt allerdings eine Dokumentenflut, unübersichtliche Berechnungstabellen und im schlimmsten Falle eine falsche Abrechnung mit sich. Es gibt aber auch viele digitale Verwaltungslösungen, die Sie zur Erleichterung nutzen können. Die bequemste und stressfreiste Variante ist natürlich eine Hausverwaltung einzusetzen. Diese kümmert sich um Ihre Immobilie und je nach Vertrag auch um Betriebskostenabrechnung, Kontrolle der Mieteinnahmen, Förderungsmanagement und Neuvermietung.
Möblierte Wohnungen vermieten – Was Sie dabei beachten müssen
Möblierte Wohnungen werden typischerweise nur auf Zeit vermietet. Oft ist die Aufenthaltsdauer zwischen 3 Monaten bis 2 Jahren. Gerade weil die Mietdauer hier kürzer ist, ist diese Art der Vermietung zwar profitabler, allerdings auch mit mehr Arbeit verbunden. Durch den häufigen Mieterwechsel und die höheren Ansprüche an eine Wohnung auf Zeit ist sowohl der Marketingaufwand als auch der Reinigungs- und Instandhaltungsaufwand nicht zu unterschätzen. Hinzu kommen Die MieterInnensuche und -prüfung sowie der Übergabe- und Betreuungsaufwand. Hier sind professionelle Hausverwaltungen für möblierte Wohnungen wie Hope Apartments empfehlenswert, die sich um alles von MieterInnensuche und -betreuung bis Endreinigung kümmern. Für den Fall, dass etwas kaputt geht, hat Ihre Verwaltung im Idealfall eine Inventarliste und kümmert sich um Reparaturen und Ersatz.
Spezialisiert auf möblierte Wohnungen auf Zeit
Bei uns ist Ihr möbliertes Apartment in guten Händen! Wir garantieren Ihnen einen Vermietungsgrad von mindestens 90 %, Instandhaltung und Preisentwicklung ihrer Immobilie. Wir behandeln Ihr Eigentum so, als wäre es unser eigenes.
